对于一线城市而言，城市更新成为新的风口，而上海的国有企业，更是成为城市转型升级和更新的主体。

9月28日举行的“第二届城市更新沙龙”上，上海市城市规划设计研究院副院长赵宝静说，在城市发展资源紧约束的背景下，城市更新将是未来规划的重要方向，今后城市更新的对象、规模、类型和方式都将有全面且多元的扩展。

华建集团上海韵筑投资有限公司总经理徐峰则表示，华建集团(600629.SH)通过韵筑投资出资参与“上海城创城市更新股权投资基金”。

华建集团是上海国企，此前华建集团发布公告称，韵筑公司拟作为有限合伙人认缴出资人民币1亿元。基金预计募集规模为10.1亿元，总规模不超过15亿元。

该基金的主投方向，是上海中环产业带及邻近高校的城市更新产业综合体，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。通过存量土地和项目的二次开发及整体改造，打造一批符合上海城市转型发展和产业升级要求的城市产业综合体。

目前，上海纺织集团、上海地产集团、上海建工集团等国有企业，也都在城市更新领域多有动作。上海地产集团提出，要打造成为上海城市更新的重要运作平台之一，高质量地完成事关上海长远发展的各项重大任务，包括旧区改造及城中村改造、保障房建设、工业园区置换升级、历史风貌区和老建筑保护等，为上海城市的功能完善和社会发展作出新的更大贡献。

根据规划建设用地负增长的要求，《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》提出，至2040年，上海规划建设用地总规模从原土地利用总体规划确定的“天花板”3226平方公里，削减到3200平方公里，其中还包括200平方公里的“留白”。

而在建设“卓越的全球城市”的目标下，上海的城市布局和功能也需要进一步的调整和提升。

上海的城市更新始于上世纪80年代，当时主要是以城市住房改造和建设为主的旧区改造。1992年，上海市第六次党代会提出“到本世纪末完成市区365万平方米危棚简屋改造”，自此拉开大规模旧区改造序幕。

而在工业用地方面，随着上海在上世纪90年代明确提出“退二进三”，上海产业用地的升级改造随之开始，出现了创意产业园区，工业用地转型为科研用地等多种更新尝试。

比如，2007年3月起全面停工的十七棉，是上海纺织集团在上海最后关停的大型企业。之后，十七棉的旧址被改造成为上海国际时尚中心，成为亚洲规模最大的、以纺织概念为主的时尚创意园区。

到目前为止，上海的旧改以及工业用地改造，空间依然巨大。

上海市城市规划设计研究院副院长赵宝静表示，据初步统计，未来上海市中心城区仍有成片二级旧里以下房屋640万平方米左右，零星二级旧里超过80万平方米。同时，郊区城镇也有大量的危旧房急需改造，涉及60个镇(街道)，800公顷用地，394万平方米棚户简屋。

而在工业土地方面，赵宝静说，2014年，上海市域范围内实际从事工业生产的工业用地为602平方公里，占现状建设用地约19.8%，中心城和周边地区工业用地比例为18.2%，均远高于国际大都市一般水平。

同时，上海工业用地单位面积产出为57亿元/平方公里，与纽约、东京等国际化大都市差距较大，仍有较大提升空间。而且，“大量工业粗放散布于上海市域范围内中，位于规划工业区块内的比例仅50%。”赵宝静说。

此前，中信建投证券发布的研究报告称，从规模上看,上海工业用地更新空间最为可观,从房企关注度来看,老旧住区改造更为突出。

从更新体量来看，预计上海中心城区成片工业待转型更新建筑面积容量可达9000万平方米、旧式里弄和简屋更新的建设容量逾3600万平方米、城中村更新容量逾2300万平方米。

赵宝静表示，新时期上海的城市更新，应该逐渐摆脱粗放式的更新方式，转向渐进式、精细化、智慧化。

与此同时，城市更新也需要各方主体达成利益共识，规划编制中需要建立畅通的协商机制，实现更新利益与负担的合理分配。